长春市物业管理条例

第一章 总 则

第一条 为了规范物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务人的合法权益，营造安全、舒适、文明、和谐的居住和工作环境，构建共建共治共享的社会治理格局，根据有关法律法规，结合本市实际，制定本条例。

第二条 本条例适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。 本条例所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务人或者自行管理的形式，对房屋及共用部位、共用设施设备进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生、绿化和相关秩序的活动。物业服务人包括物业服务企业和其他管理人。

第三条 本市物业管理坚持党建引领、政府主导、业主自治、专业服务与社区治理相结合的原则。建立健全社区党组织领导下居（村）民委员会、业主委员会、业主、物业服务人等共同参与的治理架构。

第四条 市、县（市）区人民政府应当加强对物业管理工作的领导，建立健全物业管理协调机制和目标责任制；完善激励政策和措施，建立与之相适应的资金投入与保障机制。

第五条 市物业管理主管部门负责本市市区范围内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责: （一）制定物业管理相关政策、物业服务行业发展规划和措施； （二）指导区物业管理主管部门对物业管理活动进行监督管理； （三）建立健全物业服务规范与质量考核体系； （四）建立健全物业服务信用管理体系； （五）建立健全物业管理电子信息平台； （六）对物业服务招投标活动进行监督管理； （七）对建筑物及其附属设施的维修资金（以下统称物业专项维修资金）进行监督管理； （八）制定临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则、物业服务合同等示范文本； （九）履行法律法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。 区物业管理主管部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作，依法履行下列职责: （一）制定本辖区内实行的物业管理相关政策和措施； （二）指导街道办事处、乡镇人民政府对物业管理活动进行监督管理； （三）指导街道办事处、乡镇人民政府调解物业管理纠纷； （四）对本辖区内物业服务招投标活动进行监督管理； （五）负责本辖区内物业专项维修资金的相关工作； （六）组织开展本辖区内物业管理相关培训； （七）履行法律法规规定的物业管理方面的其他监督管理职责。 县（市）物业管理主管部门按照本条第一款第三项至五项和第二款规定履行相应工作职责。 街道办事处、乡镇人民政府负责辖区内物业管理活动的组织、指导和监督工作。居（村）民委员会在街道办事处、乡镇人民政府指导下开展物业管理相关工作。 开发区管理机构根据授权，负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。 其他有关主管部门按照各自职责，依法做好物业管理相关工作。

第六条 市物业服务行业协会应当加强行业自律，规范从业行为，调解行业纠纷，督促物业服务人及从业人员依法经营、诚信服务、提升物业服务水平，推动物业服务行业健康发展。

第七条 物业管理主管部门及相关主管部门应当建立违法违规行为投诉和举报处理制度，并在物业管理区域内显著位置公布联系单位、投诉和举报电话。相关主管部门应当自收到投诉、举报之日起，按照规定时限进行调查、处理，并将调查、处理结果答复投诉人、举报人。

第八条 街道办事处、乡镇人民政府应当建立由县（市）区物业管理主管部门、街道办事处、乡镇人民政府、公安派出所、居（村）民委员会、业主委员会、物业服务人等组成的联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题。

第二章 业主和业主组织

第九条 房屋的所有权人为业主。 本条例所称业主还包括：尚未依法办理不动产权属登记，但因买卖、赠与、继承、合法建造、人民法院及仲裁机构的法律文书或者人民政府的征收决定等旨在转移所有权的法律行为已经合法占有该房屋的以及其他符合法律法规规定的单位或者个人。

第十条 业主依照法律法规规定以及临时管理规约、管理规约、物业服务合同约定行使权利，承担义务，不得以放弃权利为由不履行义务。 业主转让、出租物业专有部分、设立居住权或者依法改变共用部位、共用设施设备用途的，应当及时将相关情况告知物业服务人。

第十一条 除业主以外合法占有、使用物业的单位或者个人为物业使用人。 物业使用人在物业管理活动中的权利义务由业主和物业使用人约定，但不得违反法律法规和临时管理规约、管理规约的有关规定。

第十二条 业主大会由物业管理区域内全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。 一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十三条 物业管理区域的划分，应当遵循规划优先、相对集中、功能完善、资源共享、便民利民的原则，以规划确定的项目范围为基础，综合考虑物业的共用部位、共用设施设备、建筑物规模、业主人数、自然界限、城乡社区布局建设、利于自行管理等因素依法划定。 建设单位应当在办理商品房预售许可证或者商品房现房销售前，将划定的物业管理区域资料报送街道办事处、乡镇人民政府备案。 建设单位应当将已备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。

第十四条 下列事项由业主大会决定： （一）制定和修改业主大会议事规则； （二）制定和修改管理规约； （三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员； （四）制定和修改业主委员会工作规则； （五）听取和审查业主委员会工作报告； （六）选聘和解聘物业服务人； （七）审议决定业主大会和业主委员会工作经费、业主委员会成员工作津贴的来源、标准和用途； （八）使用物业专项维修资金； （九）筹集物业专项维修资金； （十）改建、重建建筑物及其附属设施； （十一）改变共用部位和共用设施设备的用途或者利用共用部位和共用设施设备从事经营活动； （十二）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。 未成立业主大会的，前款规定的事项由业主共同决定。

第十五条 业主大会或者业主应当依法决定共同事项。 一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权。 业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其监护人行使投票权。 业主为法人的，由其法定代表人行使表决权；业主为非法人组织的，由非法人组织确定的代表人行使表决权。 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加，委托书应当载明委托事项、权限和期限。

第十六条 一个物业管理区域内，已交付业主的专有部分面积占比百分之五十以上的，可以成立业主大会。 建设单位应当在具备成立业主大会条件之日起三十日内向街道办事处、乡镇人民政府报送筹备首次业主大会会议所需的建筑物面积清册、业主名册、建筑规划总平面图、共用设施设备交接资料、物业服务用房配置确认资料等。

第十七条 符合成立业主大会条件的,人数占比百分之五以上的业主、专有部分面积占比百分之五以上的业主、居（村）民委员会或者建设单位，可以向街道办事处、乡镇人民政府提出筹备成立业主大会的书面申请。 街道办事处、乡镇人民政府应当在收到书面申请后六十日内，组织成立首次业主大会会议筹备组。

第十八条 首次业主大会会议筹备组由业主代表，建设单位代表，街道办事处、乡镇人民政府代表，社区党组织、居（村）民委员会代表组成，筹备组成员人数应为十五人以下的单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。业主代表的产生由街道办事处、乡镇人民政府组织业主推荐后确定。筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府指派的代表担任。建设单位已经解散或者决定不参加筹备组的，其名额应当由业主代表补充。 筹备组应当自成立之日起七日内，将其成员名单和工作职责在物业管理区域内显著位置进行不少于七日的公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。 筹备组正式工作前，街道办事处、乡镇人民政府应当会同县（市）区人民政府物业管理主管部门，对筹备组成员进行培训。 建设单位和物业服务人应当配合协助筹备组开展工作。

第十九条 筹备组应当自组成之日起九十日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。 首次业主大会会议应当表决管理规约、业主大会议事规则，并选举业主委员会。 首次业主大会会议未能选举产生业主委员会的，筹备组应当自会议结束之日起七日内，持首次业主大会会议记录和会议决定、管理规约、业主大会议事规则，向街道办事处、乡镇人民政府备案，并向业主公开业主大会决定、业主大会议事规则和管理规约。 首次业主大会会议选举产生业主委员会的，按照本条例第二十八条规定备案。

第二十条 管理规约应当对下列主要事项作出规定： （一）物业的使用、维护、管理； （二）物业专项维修资金的筹集、管理和使用； （三）物业共用部位和共用设施设备的经营与收益分配； （四）业主共同利益的维护； （五）业主共同管理权的行使； （六）业主应尽的义务； （七）违反管理规约应当承担的责任。 管理规约不得违反法律法规，不得违背公序良俗，不得损害社会公共利益。 管理规约对全体业主具有约束力。

第二十一条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定： （一）业主大会名称及相应的物业管理区域； （二）业主委员会的职责； （三）业主委员会议事规则； （四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式； （五）业主投票权数的确定方法； （六）业主大会会议的表决程序； （七）业主委员会成员的人数和任期等； （八）业主委员会换届程序、补选办法、候补办法等； （九）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理； （十）业主大会、业主委员会印章的使用和管理。

第二十二条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。 业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则规定召开。 有下列情形之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议： （一）经专有部分面积占比百分之二十以上且人数占比百分之二十以上业主提议的； （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的； （三）业主委员会成员人数不足规定人数的二分之一时，重新选举业主委员会； （四）管理规约或者业主大会议事规则规定的其他情形。 按照前款第一项规定提议的，应当提供书面申请，并附上提议业主本人的签名、联系电话、房屋栋号室号、专有部分面积。 业主委员会应当核实确认提议业主身份和投票权数。