物权法解析：物权的设立、变更、转让

东莞律师获悉

亮点：物权法

（一）物权法概述

本法所称客体包括不动产和动产。法律规定物权客体应有权利的，依照其规定。

本法所称财产权，是指权利人依法对特定物享有的直接支配权和排他性权利，包括所有权、用益物权和担保权。

不动产权利的设立、变更、转让和消灭，必须依照法律规定办理登记。

动物产权的设立和转让应当依照法律规定办理。

财产权的取得和行使必须遵守法律，尊重社会公德，不得损害公共利益和他人合法权益。

（二）产权设立、变更、转让和消灭

1.不动产登记

不动产权利的设立、变更、转让、消灭，依法登记有效；未经登记，不发生效力，法律另有规定的除外。

依法属于国家的自然资源所有权不需要登记。

不动产登记由不动产所在地的登记机构办理。

国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记方式由法律、行政法规规定。

当事人申请登记时，应当根据不同登记事项提供权属证明、房产地址、面积等必要材料。

不动产权利的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，应当在不动产登记簿上记载时生效。

当事人之间关于不动产权利设立、变更、转让、消灭的合同，除法律另有规定或者合同另有约定的以外，自合同成立时生效；未办理产权登记的东莞律师事务所，不影响合同的效力。

不动产登记费按件收取，不得按照不动产的面积、体积、价格等比例收取。

2、动产的交付

动物产权的设立和转让自交付时生效，但法律另有规定的除外。

船舶、飞机、机动车辆等财产权的设立、变更、转让和消灭，未经登记，不得对抗善意第三人。

动产产权设立和转让前，权利人已依法占有该动产的，该物权自法律行为生效时发生效力。

动产产权转让，双方约定转让人继续占有该动产的，该产权自协议生效时发生效力。

3、产权保护

如果产权受到侵害，权利人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等方式解决。

对产权归属和内容发生争议的，利害关系人可以请求确权。

物权受到侵害，给权利人造成损害的，权利人可以请求损害赔偿或者承担其他民事责任。

违反行政法规的，除依法承担民事责任外，还依法承担行政责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。构成犯罪的，依法追究刑事责任。

(3) 所有权

一、一般规定

业主对自己的不动产或者动产依法享有占有、使用、收益和处分的权利。

所有者有权对其不动产或动产设立用益物权和担保权益。用益物权人和担保权人行使权利时，不得侵犯所有权人的权益。

法律规定，任何单位和个人不得取得国家专有的房地产和动产的所有权。

为了公共利益的需要，可以依照法律规定的权限和程序征收集体所有的土地、单位、个人的房屋和其他不动产。

因抢险救灾等紧急需要，可以依照法律规定的权限和程序征收单位或者个人的不动产或者动产。征收的房地产、动产使用后，应当返还被征收人。单位和个人的房地产、动产被征用或者被征用后毁损、灭失的，应当给予补偿。

2、国家所有制、集体所有制、私有制

(1) 国家所有

法律规定属于国家的财产属于国家，即属于全民。

国务院代表国家行使国有财产的所有权；法律另有规定的，依照其规定。

矿藏、水流和海域属于国家所有。

无线电频谱资源归国家所有。

国防资产属于国家。

城市土地属于国家所有。

法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。

森林、山岭、草原、荒地、滩涂等自然资源3. 物权法，除依法属于集体所有的以外，属于国家所有。

法律规定属于国家所有的野生动植物资源，属于国家所有。

法律规定属于国家所有的文物，属于国家所有。

依法属于国家所有的铁路、公路、电力设施、电信设施、油气管道等基础设施，属于国家所有。

（二）集体所有制

农民集体所有的房地产、动产，属于本集体的集体成员。

城市集体所有的房地产、动产，依照法律、行政法规的规定享有占有、使用、收益和处分的权利。

(3) 私有制

私人对其合法收入、房屋、生活必需品、生产工具、原材料等不动产和动产享有所有权。

私人合法财产受法律保护，禁止任何单位和个人侵占、哄抢、毁坏。

社会团体依法所有的房地产、动产受法律保护。

3、业主对建筑物的所有权不同

业主对建筑物内的住宅、商业用房等专有部分享有所有权，并有权对专有部分以外的公用部分进行分享和共同管理。

业主对建筑物的专有部分享有占有权、使用权、收益权和处分权。业主行使权利时不得危害建筑物安全或者损害其他业主的合法权益。

业主对建筑物专用部分以外的公用部分享有权利并承担义务；他不得因放弃权利而不履行义务。

建筑区内的道路，除城市公共道路外，属于业主所有。建筑区内的绿地，除城市公共绿地或者个人明示所有的以外，属于业主所有。建筑区域内的其他公共场所、公共设施和物业服务建筑，属于业主所有。

业主共用的道路或者其他场地用于停放车辆的车位，属于业主所有。

建筑物及其附属设施的维修经费，归业主共同所有。

业主可以成立业主大会，选举业主委员会。业主大会或者业主委员会的决定对业主具有约束力。

业主不得违反法律、法规和管理规定，将住宅改建为商品房。业主将住宅改为商品房的，除遵守法律、法规和管理规定外，还必须征得利害关系业主的同意。

业主有权依法更换建设单位聘请的物业服务公司或者其他管理人员。

4、相邻关系

房地产权利人应当为相邻权利人的用水、排水提供必要的便利。天然流水的利用应当在相邻的房地产权利人之间合理分配。排放自然水时，应尊重自然水流方向。

房地产权利人应当为相邻权利人因交通等原因必须使用其土地的提供必要的便利。

建筑物不得违反国家有关工程建设标准或者妨碍相邻建筑物的通风、采光、日照。

产权人利用相邻房产进行给水、排水、交通、铺设管道等的，应当尽量避免对相邻房产人造成损害；造成损害的，应当赔偿。

5.共享

共同所有权包括股份租赁和共同租赁。

共有人按照其份额对共有的房地产或者动产享有所有权。

联权共有人共同享有共同拥有的房地产或动产的所有权。

共有人可以转让其共有的房地产或者动产的份额。其他共有人在同等条件下享有优先购买权。

处分共有的房地产或者动产以及对共有的房地产或者动产进行重大修缮，必须经占三分之二以上股份的共有人或者全体共有人同意。

共有人对共有的不动产或者动产是按份共有还是共同所有没有约定或者约定不明确的，除非共有人有家庭关系等，否则视为共有人共有。以股份方式共享。

6. 取得所有权的特别规定

无权转让的不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得不动产或者动产的所有权，原所有人有权收回：向无处分权人请求赔偿损失：

①受让人转让不动产或者动产时具有善意行为；

② 以合理价格转让；

③受让的依照法律规定应当登记的不动产或者动产已经登记，不需要登记的不动产或者动产已经交付受让人。

所有人或者其他权利人有权追回丢失的财产。遗失财产转让给他人占有的，权利人有权向该人请求赔偿，但无处分权；或者自遗失财产之日起二年内，有权要求受让人返还原财产。认识或应当认识受让人。但受让人应当通过拍卖或者向有资格的经营者购买遗失财产的，权利人请求返还原财产时应当支付受让人所缴纳的费用。权利人向受让人支付费用后，有权向非处置权利人追偿。

善意受让人取得动产后，该动产原有权利消灭，但善意受让人在转让时知道或者应当知道该权利的除外。

找到的丢失物品??必须归还给权利持有人。拾得者将失物交付有关部门前东莞律师事务所，有关部门应当妥善保管失物后再领取。因故意或者重大过失造成财产毁损、灭失的，应当承担民事责任。

权利人领取遗失物时，应当向拾得者或者有关部门支付必要的遗失物保管费用及其他费用。

权利人悬赏寻找遗失物的，应当履行领取遗失物时承诺的义务。

遗失财产自通知发出之日起六个月内无人认领的，归国家所有。

若发现漂流物、埋藏物或隐藏物，请参阅遗失物相关规定。文物保护法等法律另有规定的，依照其规定。

天然果实应由所有者获得；既有所有者又有用益物权人的，自然权益由用益物权人取得。当事人另有约定的，按照约定。

当事人有约定的，按照约定取得合法权益；没有约定或者约定不明确的，按照交易习惯获取利息。

（四）用益物权

一、一般规定

用益物权人对他人所有的不动产或者动产依法享有占有、使用和收益的权利。

用益物权人行使权利，应当遵守法律关于保护和合理开发利用资源的规定。所有者不得干涉用益物权人行使权利。

2、土地承包经营权

农村集体经济组织实行以家庭承包经营为基础、统一管理与分散管理相结合的两级管理体制。

土地承包经营权人对其承包的农田、林地、草原等依法享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。

耕地承包期为30年。草原承包期为30年至50年。林地承包期为30年至70年；经国务院林业行政主管部门批准，特种林木林地承包期可以延长。

3、建设用地使用权

建设用地使用权人依法对国有土地享有占有、使用和收益的权利，并有权使用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。

建设用地使用权可以通过出让或者划拨的方式设立。严格限制以划拨方式设立建设用地使用权。采用划拨方式的，应当遵守土地使用法律、行政法规的规定。

建设用地使用权人应当合理利用土地，不得改变土地用途；需要改变土地用途的，必须依法经有关行政部门批准。

建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用权人，但有相反证据的除外。

住宅建设用地使用权期限届满，自动续期。非住宅建设用地使用权期满后续期的，应当按照法律规定办理。

4.地役权

地役权人有权按照合同约定使用他人的房地产，以提高自己的房地产的效益。

设立地役权，当事人应当书面订立地役权合同。

地役权的期限由当事人约定，但不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。

地役权不得单独转让。土地承包经营权、建设用地使用权等转让时，地役权一并转让，但合同另有约定的除外。

(5) 担保权益

一、一般规定

债务人不履行到期债务或者发生当事人约定实现担保权的情形的，担保物权人依法享有优先受偿的担保财产，但法律另有规定的除外。

担保物权的担保范围包括主债权及其利??息、违约金、损害赔偿金、被担保财产的保管费用和实现担保物权的费用。当事人另有约定的，按照约定。

2. 抵押权

债务人或者第三人为了保证债务的履行，不转让财产的占有，将财产抵押给债权人。债务人不履行到期债务或者出现当事人约定实现抵押权的情形的，债权人有权就该财产优先受偿。 。

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