物业公司服务质量纠纷：业主拒交物业

东莞律师获悉

由于单个业主提起诉讼解决对物业公司服务质量的不满成本太高，因此物业公司服务质量的纠纷更多地体现在业主拒绝缴纳物业费，导致物业公司起诉物业公司收回物业费。诉讼中，业主以物业公司服务不到位或存在侵权为由进行抗辩或提出反诉。

1、认为物业管理公司存在违约行为：

【案例介绍】

北京T物业公司为业主B居住的小区提供物业管理服务。双方于2005年底签订了物业服务合同，T公司按照承诺提供物业服务。但从2013年开始，业主B却没有缴纳物业费。 T公司多次催促后表示愿意，但B公司拒绝付款。因此，T公司起诉法院东莞律师，要求B公司缴纳相应期间的物业费。被告业主B辩称，其期间未缴纳物业费的原因是物业管理公司的物业服务存在各种问题，不符合物业服务协议，应承担赔偿责任。违约：单位大楼门禁损坏，物业长期未修复；而且社区监控已经很久没有安装了。多于;小区车辆停放管理混乱。因此，我要求减少部分物业费，并拒绝缴纳滞纳金。法院认为，被告所提问题属实，原告也认可。最终，法院判决被告承担拖欠期间物业费的90%，对滞纳金的请求不予支持。

【判决理由】

涉诉期间，原告为被告小区提供物业服务，被告实际接受了原告提供的物业服务。因此，被告应向原告支付相应的财产费。此外，原告反映的物业服务问题涉及保洁卫生管理、日常绿化养护管理、治安管理、车辆停放及交通秩序维护管理等，这些内容均属于物业服务职能范围，不属于物业服务职能范围。也是原告应当履行的合同义务。原告应当按照物业管理协议的规定，全面、妥善履行合同义务。根据相关证据，原告提供的物业服务与现行法律法规和物业管理服务协议确定的物业管理服务标准和质量存在较大差距。被告有权减少物业费，相应份额由法院根据查明的事实确定。由于被告的违约行为无恶意，法院对滞纳金的主张不予支持。

【兰台佛法注释】

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：“物业服务企业不履行或者不全面履行物业规定的维修、保养义务的，服务合同或法律、法规及相关行业规范确定的管理维护义务东莞律师事务所，业主要求物业服务公司承担继续履行、采取补救措施等违约责任的。物业服务公司公开作出的服务承诺和服务细节，人民法院应当予以支持，并作为物业管理合同的组成部分。”第六条第一款：“业主拒不支付的。经催告无正当理由或者未在合理期限内缴纳物业费，物业服务企业请求业主缴纳物业费的，人民法院应予支持。 “即当业主认为物业公司提供的物业服务不符合合同要求时，应当参照物业服务合同或者公开的服务承诺和服务细节，提供物业违约证据。如果只是物业公司提出的不满，法院会倾向于支持物业公司要求业主缴纳物业费的索赔。

2、认为物业管理公司有侵权行为：

【案例介绍】

2008年2月1日，S物业公司通过公开招标成为业主D所在小区的物业服务公司，并签订了《物业服务合同》，后于2012年7月、2015年7月续签。业主D从8月起一直未缴纳物业费。 2009年至2015年期间，经S物业公司及业主委员会多次要求，一直被拒绝缴纳物业费。 S公司向法院提起诉讼，要求缴纳相应期间的物业费和滞纳金。

业主D辩称，拒绝缴纳同期物业费的原因有很多：一是物业公司管理存在问题。 2014年5月，其亲戚5岁的孩子在小区玩耍时，被站在草坪上的啤酒瓶砸伤。他小腿受伤，去医院缝了九针。物业公司有责任，但又不能选择放过；其次，物业管理公司负责向没有固定停车位的业主收取每晚5元的停车费。允许他们将车停放在社区内的非固定停车位上。但他们未尽到保管职责，车辆多次被划伤。业主拒绝赔偿；小区治安太差，监控设备陈旧且经常损坏，小区内多次发生入室盗窃案，物业管理不予赔偿等。

法院认为原告提供的物业服务存在一定缺陷，故不支持违约金，并相应扣除物业费；但原告并未根本违约，被告可以要求原告在支付物业费后履行相关义务。

【判决理由】

原告与社区物业委员会签订的物业服务合同不违反法律、行政法规的强制性规定，协议合法有效。根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》，该合同不违反法律、行政法规的强制性规定。绑定。涉诉期间，原告为被告小区提供物业服务，被告实际接受了原告提供的物业服务。因此，被告应向原告支付相应的财产费。原告提供的物业服务存在一定缺陷，其违约金主张法院不予支持。但没有证据证明原告在履行合同过程中存在重大违约行为，导致业主丧失根本合同利益。因此，被告可以要求原告在缴纳物业费后履行相关义务。对于物业管理公司在服务中未充分履行社区管理维护职能的，法院将从物业费中适当扣除。如有具体侵权事项，当事人应当另行解决。

【兰台佛法注释】

基于物业服务合同，为社区居民提供物业服务是物业公司的主要合同义务，向物业公司支付物业费是社区业主的主要合同义务；由于物业服务的服务性质和一定的公益性，物业服务协议一般都要求业主先履行付款义务，物业公司后提供物业服务。业主只要享受物业管理服务，就应该缴纳物业费。业主不缴纳物业管理费不仅损害了物业管理公司的合法权益，也间接损害了全体业主的合法权益。

《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条规定：“物业服务企业不履行或者不完全履行维护、修理、业主要求物业服务公司继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约义务的。 《物业管理条例》第四十七条规定：“物业管理公司应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿等违约责任。为了损失。”应协助做好物业管理区域内的安全防范工作“发生安全事故时，物业管理公司应当及时向有关管理部门报告，协助救援工作，同时采取应急措施。”也就是说，物业公司在履行物业服务合同义务时，如果发生事故，公司应履行协助义务，积极采取紧急措施，防止损害发展和扩大。但只有当物业公司及其工作人员直接侵害业主的时候，受害方才应当按照侵权领域的相关法律法规进行赔偿。业主不应将侵权赔偿与房产合同纠纷混为一谈。 ，但应分别对待、分别处理。

【提示】

在物业服务判断中，业主提出的物业公司提供的物业服务质量不到位的诉求能够得到支持的概率实际上并不高。其重要影响因素主要包括以下两个方面：一是由于“谁主张谁举证”，根据举证责任分配原则，权利人需要为其主张“产品质量”提供证据。物业公司提供的物业服务不符合合同约定的标准。”有证据，但大多数情况下，这种“物业服务不满意”更多的是一种感受的描述。在合同条款方面，体现为业主和物业公司对相应条款的服务标准有不同的理解和期望。法院倾向于以公众对物业服务的基本期望作为衡量是否存在违约的标准；其次，由于物业服务本身的特殊性、一定性、范围的公益性，法院在涉及物业费纠纷的判决中经常使用这样的句子：“本院建议物业公司强化服务意识”加强公共区域维护，加强社区保安巡查服务，赢得业主对物业服务的支持。同时，社区业主还应按期缴纳相关物业服务费，否则将被长期拖欠物业费。这种行为不仅未能真正提高物业服务质量，还使物业管理企业难以收回运营成本物业服务质量纠纷，造成物业服务质量进一步下降的恶性循环。”这说明法院更加重视。为了公共利益和社会整体利益处理物业服务纠纷。希望该判决对整个社区的健康运行和可持续发展起到一定的指导作用。

（图片：来自网络）

特别声明：本文仅依据现行有效的相关法律、法规和政策。相关依据如有调整，以调整后的版本为准。

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