南通一法院判决：二手房已售他人还被抵押，银行不享抵押权

东莞律师获悉

购自他人的二手房却遭原业主向银行设定了抵押，银行对于该房产的抵押权能否成立？近期，江苏南通市通州区人民法院审理了这一案件，并最终裁定银行不具备对该房产的抵押权。

2018年7月，李某与王某签订了一份买卖合同，将所购通州区某小区的一栋住宅转卖给王某。到了同年12月，王某已全额支付购房款并搬入新居。2019年1月，李某在获得该房屋的不动产权证书后，将证书正本交给了王某保管，而双方尚未完成过户手续。

李某遗失不动产权证后，通过挂失流程重新申领了证书，并以此证书向南通的一家银行申请了抵押贷款，金额达到180余万元。贷款期限届满，李某未能按时偿还贷款，南通的这家银行因此向法院提起诉讼，要求李某偿还剩余的贷款金额，并确认银行对涉案房屋拥有抵押权。

在审理过程中，王某请求成为诉讼的第三方参与者，并声称自己已购得涉案抵押房产并实际拥有和使用房屋产权纠纷，而李某对此并无处置权。银行在办理抵押手续时未对房屋进行实地调查，未能履行应有的谨慎注意义务，因此无法合法获得抵押权。

通州法院经过审理后认定东莞律师，王某自2018年起已全额支付房款并入住该房屋东莞律师事务所，实际拥有了占有、使用、收益等权利。李某虽领取了不动产权证书，却将证书交由王某保管，实际上仅是名义上的产权持有者。房屋的登记情况与实际使用情况存在出入，李某将涉案房屋再次抵押，实为一种无权处分的行为。

银行，作为一家专业的金融机构，在接收抵押物时未对案涉房屋进行实地勘查，这一做法违反了《中华人民共和国商业银行法》以及《个人贷款管理暂行办法》中关于商业银行对抵押财产进行审查的相关规定。银行未能履行其应有的审慎注意义务，其行为未能满足善意取得的条件，因此无法获得案涉房屋的抵押权。基于此，法院最终驳回了银行关于确认其拥有抵押权的诉讼请求。

【法官说法】

专业金融机构接受抵押时，应对抵押物的权利情况进行实质审查

银行，作为一家专业的金融机构和主要的贷款提供者，在办理抵押手续时，相较于一般民事主体，必须履行更为严格的谨慎注意义务。银行不能仅仅因为对不动产登记簿公信力的信任，就轻率地认定其行为是出于善意。

依据我国《商业银行法》及《个人贷款管理暂行办法》的相关条款，银行在审查登记簿等文件资料的真实性之外，还必须承担通过实地勘查等手段对抵押物进行实质性审查的责任。若不履行此义务，将无法被视为善意第三方，亦无法获得抵押权。

法官指出，公民在申请贷款时必须秉持诚信，对担保物的真实权属状况进行真实陈述。此外，在房屋买卖等不动产交易过程中，买卖双方务必迅速完成产权变更登记手续。如此一来，可防止因登记信息与实际状况不符，导致原权利人凭借登记簿中的身份继续行使物权，从而造成自身权益的损害。

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