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一审认定事实

2022年3月21日，庹某金与陈某英向某某置业公司缴纳了购买该栋单元层号房屋的首期款项，金额为元。随后，某某置业公司为其出具了增值税发票。2022年4月18日，双方正式签署了《商品房买卖合同（预售）》，合同中规定庹某金和陈某英将以元的价格购买该房屋，首付款为元，剩余款项元将通过向某某分行申请贷款来支付。某某置业公司承诺在2023年3月20日之前交付房屋。若逾期超过180天，并且经过书面催告30日后仍未交付，买受人有权解除合同。合同签订后，双方还完成了网签手续。

2022年3月30日，庹某金与陈某英携手与某某分行达成协议，签署了《个人住房（商业用房）借款合同》，借得一笔款项用于购房。该贷款随即被划拨至某某置业公司账户，双方还就涉案房屋办理了抵押预告登记。从2022年4月开始，庹某金和陈某英开始每月偿还贷款，截至2025年3月21日，他们共偿还了贷款本息共计.6元（其中本金85181.13元，利息.47元）。

由于某某置业公司遭遇资金链断裂，导致所涉住宅项目出现停工烂尾现象，无法按照既定时间向业主交付房屋。在庹某金和陈某英提起诉讼之后，一审法院于2025年1月15日向某某置业公司送交了起诉状副本，紧接着在2025年1月16日又将起诉状副本送至某某分行。此外，经调查发现，某某置业公司是由某甲公司全资创立的，其注册资本额为18000万元。

一审诉讼请求

庹某金、陈某英向一审法院起诉请求：

判决撤销庹某金和陈某英与某某置业公司签订的《商品房预售买卖合同》；要求某某置业公司退还庹某金和陈某英已缴纳的购房首付及车位首付共计34000元，并支付庹某金和陈某英已还贷款本金及利息合计.34元；自2022年5月5日起至全部清偿完毕，某某置业公司需以特定金额为基数，按照全国银行间同业拆借中心发布的贷款市场报价利率支付利息；判决解除庹某金和陈某英与某某分行于2022年3月30日签订的《个人住房（商业用房）借款合同》；规定《个人住房（商业用房）借款合同》中剩余债务的偿还责任由某某置业公司承担给某某分行；请求确认庹某金和陈某英已支付房款及已还贷款本金和利息的返还权利优先于工程款优先受偿权、抵押权及其他债权；判决某甲公司对某某置业公司上述第二、三、五项债务承担连带偿还责任；案件受理费用由某某置业公司、某甲公司、某某分行共同承担。一审法院认为——

庹某金、陈某英与某某置业公司签订的《商品房买卖合同（预售）》合法且有效，二人已按合同约定支付了全部购房款项。某某置业公司理应按照合同约定，在2023年3月20日前向庹某金、陈某英交付房屋。然而，由于该公司资金链断裂，导致涉案楼盘烂尾，工程至今未有任何复工迹象，无法向庹某金、陈某英交付商品房。某某置业公司未能履行合同义务，导致合同目的无法实现。庹某金、陈某英要求解除该《商品房买卖合同（预售）》的理由正当，符合法律规定，一审法院对此予以支持东莞律师，解除合同的时间为诉状副本送达某某置业公司之日，即2025年1月15日。此外，庹某金、陈某英还要求解除与某某分行签订的《个人住房（商业用房）借款合同》。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条的规定，由于商品房买卖合同被确认无效、被撤销或解除，导致商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人有权请求解除商品房担保贷款合同。庹某金、陈某英的请求符合该规定，一审法院同样予以支持。《个人住房（商业用房）借款合同》的解除时间为一审法院向某某分行送达诉状副本之日，即2025年1月16日。

在处理款项退还的主体问题上，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款明确指出，一旦商品房买卖合同被判定无效或被撤销、解除，与之相关的商品房担保贷款合同亦应解除，此时卖方需将收到的购房贷款和购房款本金及利息分别退还给担保权人和买方。在本案中，所涉及的贷款并非单纯的金融借款，而是由于某某置业公司未能交付房屋，导致三方权利义务出现失衡。一审法院在审理过程中，充分考量了商品房按揭贷款商业模式下三方的权利义务关系，并避免因过分强调单个合同的相对性而导致三方权利义务关系的严重失衡。庹某金和陈某英要求某某置业公司退还购房首付款，这一诉求在法律上是有依据的，一审法院对其主张给予了支持。合同解除后，某某置业公司应将所收贷款退还给某某分行，鉴于庹某金和陈某英已向某某分行支付了截至2025年3月21日的按揭贷款本息共计.6元，这部分款项应由某某置业公司退还给庹某金和陈某英。庹某金和陈某英在本案中仅要求退还.34元，一审法院对此予以支持，对于剩余款项，他们可以另案主张返还。庹某金和陈某英还要求某某置业公司支付首付款资金占用期间的利息，由于他们已支付了首付款中的部分资金，且一审法院已支持他们要求悦安置业退还按揭贷款利息，因此对于按揭贷款部分的利息，一审法院不予支持。对于首付款部分的利息，一审法院支持从2022年5月5日起，按照全国银行间同业拆借中心公布的同期一年期贷款市场报价利率计算至款项付清之日止的利息。庹某金和陈某英还要求剩余贷款本息由某某置业公司向某某分行偿还，这一要求符合相关法律规定，鉴于他们已偿还至2025年3月，因此从2025年4月起，剩余贷款本息应由某某置业公司直接向某某分行偿还，一审法院对此予以支持。根据《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》第三条的规定，在房屋无法交付且无实际交付可能的情况下，商品房消费者主张的价款返还请求权应优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，人民法院应当予以支持。鉴于案涉庹某金和陈某英所购房屋因某某置业公司无法交付且项目目前处于停工状态，无交付可能，他们要求返还已付房款及利息和已还贷款本息的请求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权，一审法院对此予以支持。此外，庹某金和陈某英要求某甲公司对某某置业公司的债务承担连带清偿责任，由于某甲公司未能提供证据证明某某置业公司财产独立于其自身财产，一审法院对此也给予了支持。

一审判决

襄阳某某置业有限公司与庹某金、陈某英于2022年4月18日达成的《商品房买卖合同（预售）》协议，已于2025年1月15日被终止。

襄阳某某置业公司需在判决结果正式生效后的七天内，向庹某金和陈某英全额退还已缴纳的购房款本金及利息共计 .34 元，并按照全国银行间同业拆借中心发布的同期一年期贷款市场报价利率，从2022年5月5日开始计算，以元为本金，直至款项全部清偿为止。

襄阳某某企业管理有限责任公司需对第二项所提及的债务共同承担清偿义务。

四、庹某金与陈某英对于34元款项的追偿权，享有高于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债权人的优先地位。

五、庹某金与陈某英及中国某某股份有限公司襄阳分行于2022年3月30日所订立的《个人住房（商业用房）借款合同》已于2025年1月16日终止。

襄阳某某置业公司需在判决结果正式生效后的七天内，向中国某某股份有限公司襄阳分行支付剩余的购房贷款本金及相应利息，该利息计算依据是《个人住房（商业用房）借款合同》中约定的计息周期和利率标准。

七、驳回庹某金、陈某英其他诉讼请求?

上诉人上诉请求及理由

某某分行上诉请求：

取消一审判决结果，对被上诉人庹某金和陈某英提出的所有诉讼要求予以拒绝；相关的诉讼费用应由被上诉人庹某金和陈某英共同承担。

事实和理由：

被上诉人与某某置业公司所签订的《商品房买卖合同（预售）》中，第十一条“交付时间和手续”第一款规定，卖方须在2023年3月20日前向买方交付房屋。第十二条“逾期交付责任”第二款第2项则明确，若卖方逾期180天（含当天）未交房，买方有权要求自合同约定的交付期满次日起至实际交付日止，卖方每日支付相当于购房款万分之一的违约金。若逾期超过180天，买方需书面催告卖方交房，卖方在收到催告后30日内仍未交付，买方有权解除合同。若买方未书面提出解除或要求继续履行合同，则合同继续有效。根据此合同条款，若卖方逾期交房180天且买方已书面催告30日后，买方自2023年10月20日起有权解除合同。然而，《民法典》第五百六十四条规定，无论是法定还是约定的解除权，当事人应在一年内行使，否则权利消灭。本案中，被上诉人直至2025年1月15日才向某某置业公司送达书面解除通知，其解除权已消灭，无权要求解除合同。一审法院未查明此事实，判决错误，应予撤销。鉴于被上诉人无权解除《商品房买卖合同（预售）》，其诉讼请求缺乏事实和法律依据，应继续履行《个人住房（商业用房）借款合同》中的还款义务。《个人住房（商业用房）借款合同》是上诉人与被上诉人独立签订的，其效力独立于《商品房买卖合同（预售）》，某某置业公司的违约行为不应影响该借款合同的效力。此外，《商品房买卖合同司法解释》第二十一条第二款并未免除购房者在借款合同解除后的还款责任，即便合同解除，被上诉人仍需向上诉人承担还款责任。一审法院判决由某某置业公司承担还款责任属于适用法律错误。二审法院认为。

《最高人民法院关于适用相关规定的解释》第三百二十一条明确指出，二审法院需针对上诉人的具体诉求展开审理。若上诉人未提出相关要求，则法院不予处理；然而，若一审判决违反了法律的禁止性条款，或对国家利益、社会公共利益以及他人的合法权益造成了损害，则不在此限。针对该分行提出的上诉内容、事实及理由，本法院总结出二审的争议核心有：首先，涉及《商品房买卖合同（预售）》以及《个人住房（商业用房）借款合同》是否可以解除；其次，在《个人住房（商业用房）借款合同》解除的情况下，如何确定剩余贷款的偿还责任人，以及如何实现借款合同中约定的抵押权。以下是对这些问题的分析和评价：

关于《商品房预售买卖合同》以及《个人住房或商业用房借款合同》，是否可以予以解除？

《商品房买卖合同（预售）》中规定，卖方须在2023年3月20日前向买方交付房屋，同时亦规定，若卖方逾期交房超过180天，买方应书面要求卖方交房。卖方在收到买方书面要求后30日内仍未交付的，买方有权终止合同。庹某金和陈某英于2025年1月提起诉讼，要求解除《商品房买卖合同（预售）》，此时卖方逾期交房已超过180天，且涉案房屋因烂尾而停工，无法交付，某某置业公司的行为已构成根本违约。依据《民法典》第五百六十三条第一款第四项，若一方延迟履行债务或存在其他违约行为导致合同目的无法实现，另一方有权解除合同。关于解除权的行使期限，合同中约定了书面催告后30日内未交付作为行使条件，但未明确约定行使期限。根据《民法典》第五百六十四条第二款，若法律或当事人未规定解除权行使期限，解除权人自知道或应知道解除事由之日起一年内不行使，或经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。被上诉人在知道解除事由（逾期交房超180天）后一年内提起诉讼，未超过除斥期间。某某分行提出，因房地产市场下行及疫情影响，消费者应及时了解开发商资金断裂情况，但此理由缺乏法律依据，法院不应过度要求普通消费者行使合同解除权。同时，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，商品房买卖合同解除后，担保贷款合同目的（购买并占有使用房屋）无法实现，当事人请求解除借款合同的，应予以支持。因此，一审判决解除两份合同是恰当的。

二、剩余贷款还款义务人认定

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款明确指出，一旦商品房买卖合同被判定为无效或被撤销、解除，与之关联的商品房担保贷款合同亦应随之解除。此时，卖方有责任将已收受的购房贷款本金及其利息，分别退还给担保权利人和购房者。在本案中，某某置业公司作为卖方，已收取了购房贷款及首付款共计若干元。鉴于商品房买卖合同及担保贷款合同均已解除，该公司依法应直接向银行归还贷款本息东莞律师事务所，并向购房者退还购房款。这一规定旨在协调卖方、买方与银行之间的特殊法律关系，旨在平衡三方的权利与义务，以防止循环诉讼的发生。它并未超越合同相对性的原则，而是对卖方因收取贷款而产生的还款义务进行了明确界定。某某分行提出还款责任应由被上诉人承担，这一主张与司法解释的规定相矛盾，同时也忽略了商品房按揭贷款中卖方收取贷款的事实以及三方权利义务的特殊性。一审判决依据司法解释，认定某某置业公司为剩余贷款的还款责任主体，这一判决既符合法律规定，也体现了公平原则。

二审判决

驳回上诉，维持原判?

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