解析中介服务的两种情形及合同核心特征与处理策略？

东莞律师获悉

中介服务的两大主要形式涵盖了：一方面，乙方负责向甲方提供交易资讯，并帮助甲方与第三方达成协议，甲方需向乙方支付相应的费用，此类服务称为报告式中介；另一方面，乙方推动甲方与丙方达成协议，并从甲丙双方或任一方获取报酬，此类服务称作媒介式中介。本文致力于从宏观角度对这一领域进行深入分析。

中介合同的核心特征

对中介合同以及其不同种类进行详尽的区分，并且深入分析在具体实践中那些涉嫌违法的中介行为应采取的应对措施。

中介合同的核心特征

中介服务从根本上归类于服务合同这一类别。即便中介合同在具体条款上展现出一定的特殊性，但审查一般委托服务合同时需关注的要点，对于中介合同也同样适用。

在实务讨论中，诸如“中介”、“中介机构”、“中介服务”以及“介绍服务”等概念，并不完全被《合同编》中界定的中介定义所包含。以留学中介和婚姻介绍所为例，它们所提供的“撮合”服务虽然与中介行为有相似之处，但由于这些服务的“撮合”对象并非合同，因此并不构成中介合同。同样，在公司的上市流程中，涉及的东莞地区的律师事务所和保荐机构，尽管它们被称作中介机构，但它们所提供的服务并非单纯的居间服务。另外，“职业中介”这一领域有其独特性，必须遵守特定的法律法规并取得相应的许可，因此，其合同内容并不受《合同编》中关于中介合同条款的约束。

中介合同归类于“广义的委托合同”范畴，然而，它与标准的委托合同有着不同之处。依照《合同编》的相关规定，在未明确说明的情况下，中介合同可以参照委托合同的相关条款进行适用。不过，中介服务方的主要职责是促成交易，而非代表任何一方进行交易，所以它并不形成典型的委托关系。

中介合同最为突出的特性在于，它规定只有当交易达成之后，中介方才有资格获取相应的报酬。这一机制导致中介合同在实际操作中展现出与众不同的风险与收益特征，因此，我们必须给予其特别的关注和严格的审查。

当然，这种情况通常适用于一般情况。然而，从理论上讲，确实存在一种中介服务，其特点是可以仅通过提供交易信息或媒介服务就能获得报酬。不过房产中介法律法规，针对这类中介服务所签订的合同，我们只需依照一般服务合同的规范来进行起草和审核。

中介合同与相关合同辨析

中介合同与劳务合同、劳动合同

在单位进行中介服务时，一般不会形成劳务或劳动关系的建立。但若个人进行中介服务，情形则会有所不同。这其中包括：

聘请一位员工负责为机构提供持续的中介服务，这一职责与大家所熟知的销售人员或业务代表相仿。若此类合作具备劳动关系的属性，则有必要确立劳动合同，并签署相应的合同文本。

另一种情况是，这种长期的中介服务实质上可能形成了一种委托合同或中介合同的关系，而非直接建立劳动关系。在这种情形下，个人往往拥有自主决定工作时间的权利。

在保险、证券经纪等众多行业领域，中介人员与所属单位之间的联系呈现出一定的弹性。单位有权决定是否与其建立劳动合同关系，并据此承担相应的社会保险义务。只有在满足法律规定的特定条件下，单位才有权终止这种劳动合同关系。然而，该单位也有权选择构建委托或中介合同，以此确认双方间不存在劳动关系的性质。在这种情况下，单位只需按照协议支付给经纪人佣金。同时，双方都有权根据协议内容，在任何时候决定终止合同。

因此，在个人从事中介服务的场合，中介服务合同与劳动服务合同之间形成了一种可供选择的关联。这实际上涉及到了用工方式的选择问题，我们可借鉴《标准合同教程：劳动用工篇》中对“非劳动雇佣关系（一）：个人服务（雇佣）类合同”的相关论述，以加深对这一问题的理解。

若个人被委托提供临时中介服务，其处理方式可能参照劳务关系来执行。在这种情形下，委托方或许需承担相应的雇主义务。具体处理办法，可参考《标准合同课：常用合同卷》中针对“服务类合同全面理解”的阐述，以及《标准合同课：劳动用工卷》中就“深入探讨：《民法典》规定的雇主责任及其应对策略”进行的讨论，以获得更深入的了解。

中介合同与互联网平台的最终用户协议

滴滴出行等互联网平台提供交易撮合服务。在这些平台运营的模式中，它们充当着类似中介的角色，促成司机与乘客的匹配。然而，这种模式也引发了平台与提供服务者（例如司机）之间关系性质的争议。平台必须思考如何明确这种关系的性质，以保障其合法合规以及风险控制措施的有效实施。

从互联网平台的角度出发，为了规避对劳务、雇佣等关系的确认，平台通常会将与提供服务的个人（例如司机）之间的联系界定为挂靠式合作、技术服务型关系，或者极少数情况下将其归类为中介关系，同时明确指出这种关系并不属于劳务或劳动关系。

在中介与委托方、行纪之间的联系里，中介的角色并不与代理人完全相同。委托方有权自行决定是否与中介所介绍的交易对象完成交易。如果中介有意加入交易，就必须转变为委托代理或行纪的关系。当然，这样的转变也会导致委托方对受托方提出更为严格的责任要求。

此外，在具体操作层面，中介与经纪的工作也有所不同。依据诸如《房地产经纪管理办法》等法律法规，经纪合同在诸如房地产、证券期货保险以及体育演艺等多个领域均有应用。特别是在房地产领域，经纪服务的内容相当丰富，不仅涵盖中介服务，还涉及贷款代办、产权过户等多种服务。而在证券期货保险行业，经纪服务的主要职能则是促成交易。演艺界的经纪人角色尤为独特，他们通常负责艺人的形象塑造、市场推广以及合同签订等工作，这些职责与一般的中介合同存在差异。

违反招投标强制性规定的中介合同可能无效

法律、法规的限制。

在我国，工程项目的施工和采购等环节通常采用招投标的形式进行。在这一过程中，中间人主要职责是为投标者提供服务，他们可能会与投标者签订“居间服务协议”、“项目咨询服务协议”或者“工程项目代理服务协议”等不同类型的合同。这些合同的核心宗旨是帮助投标者成功中标，进而获得相应的中介费用。然而，鉴于招投标项目常常牵涉到大额资金以及公众利益，故而，招标投标过程必须接受法律的严格约束。

《招标投标法》对必须招投标的工程项目范围作出了规定，并明令禁止串通投标、禁止中标前的实质性谈判等行为。此外，《民法典》亦明确指出，违反法律法规强制性规定的合同将不具备法律效力。鉴于此，若中介合同触及上述禁止性条款，将有可能遭遇违法及合同无效的双重风险。

裁判尺度的考量。

在招投标领域的居间合同纠纷中，合同的有效性以及报酬的合理性往往是双方争执的焦点。据裁判文书网提供的数据，截至2019年10月，我国各级法院在招投标居间合同效力方面的判决书中，仅有19份判决认定合同无效，这一比例大约为14%。

在审理此类案件时，法院通常会综合考虑以下几点：首先，我国法律并未对招投标活动中的中介行为作出明确禁止；其次，尽管招投标过程具有公开性，但这并不意味着所有细节和信息都能被公众所了解；最后，司法实践中更倾向于认定中介合同有效东莞律师事务所，旨在提升招投标活动的透明度和运作效率。即便中介合同违背了法律中的强制条款，法院亦有可能宣布其不具备法律效力。

在招投标这一专业领域，居间合同是否具有法律效力，往往需要经受法律和法规的细致审查。一旦居间活动或合同条款明显违反了相关法律的强制性要求，那么这份合同就有可能被认定为无效。在姜伟与浙江海天公司的中介合同争议中，法院判决指出，该建筑项目需依照招投标程序来选定承建单位。然而，中介合同实际上违背了《招标投标法》的强制条款，对建筑市场的秩序造成了破坏，故此法院最终判定该合同无效。同样，在胜利、高伟与钧泰国际投资公司的居间合同争议中，法院明确指出，纠纷的根源不仅在于当事人缺乏居间业务的合法资质，而且合同中关于确保中标内容的条款，亦违背了《招标投标法》所规定的公开、公平、公正原则，进而导致合同整体无效。

除此之外，在工程分承包、转包、挂靠等环节中，中介合同也可能因为违法行为而失去效力。我国《建筑法》、《招标投标法》等相关法律法规对工程分承包设定了众多限制性条款，若违反这些规定，将可能遭受严重的法律制裁。未经发包方同意的工程分包、分包单位未取得相应资质、已分包的工程再次分包、主体工程实施分包、转包行为，以及通过分包手段变相进行工程间接转包等举措，均可能导致中介合同失去法律效力。

此外，《建筑法》等相关重要法规明确指出，任何单位或个人不得进行资质挂靠或转让，包括但不限于无资质单位或个人借用他人资质、低资质单位借用高资质等级，以及具备资质的建筑施工企业通过联营、合作等手段变相将资质借出以承揽工程等行为，这些均被认定为挂靠行为，并明确属于法律所禁止的行为之列。

裁判尺度的考量。

（1）居间合同无效。

若居间行为导致违法转包、分包或无资质承包（即所谓的挂靠）等情形，多数法院会认定居间合同不具有法律效力。另外，在现实操作中，还存在一种名为居间实则结合了“挂靠+居间”的复杂交易方式。在这种交易模式中，挂靠方与被挂靠方通过签订居间合同，借助被挂靠方的社会资源来获得施工资格，并支付相应的费用。不论在这种合作模式中各参与方在中介合同中承担何种职责，其行为实质上均属于违法的挂靠操作。鉴于此，这些中介合同因以合法的外衣掩饰非法的意图，故被判定为无效。

（2）居间合同有效。

尽管有少数案例表明，在特定情形下，中介合同依旧具备效力，且委托人需向中介方支付相应的报酬，这一观点可能源于工程已由委托人负责建设并已支付相关承包费用的实际情况。但需明确的是，这并不代表所有涉及非法承包、分包或挂靠经营的居间合同均有效。

小结。

若中介活动或合同条款中包含违法分包、转包或挂靠等违规内容，此类中介合同极有可能被判定为违法并失去效力，同时，中介所得的报酬也可能无法得到法律认可。然而，这种情况并非无例外，需结合具体案件情况进行全面评估。此外，实际操作中，还有以“居间、中介服务”为幌子进行贿赂和受贿的现象，此类行为涉嫌违法，并可能使“中介合同”成为无效文件。

中载明，被告人等人伪造了居间服务合同，并与正力公司达成协议，约定支付给被告人等人共计100万元的“居间服务费”。综合案件中的其他相关证据，该案中的居间合同被判定为无效，而被告人等人也因此被以受贿罪进行定罪处罚。李福源在贪污、受贿以及非国家工作人员受贿的二审刑事裁定书中，有证人作证称，李福源曾与曹某在办公室内就土地转让一事进行商谈，同时指出柴某作为中介方促成了这笔交易，并约定了400万元的居间费用。尽管这笔费用原本是城发集团负责支付东莞律师，但由于转账过程较为繁琐，最终这笔费用与6000万元土地转让款一并被转入曹某的账户，随后曹某又将这笔钱转给了柴某。随后，双方为了防止法律上的风险，签署了一份名为居间协议但实际上是用来掩盖非法交易的文件。结果，涉案的居间合同被认定为无效，涉事人员也因受贿罪受到了相应的惩罚。

中介合同的起草审查及应对策略

针对那些可能涉嫌违法或存在无效风险的中介协议，东莞地区的法律工作者需采纳以下几种应对措施：

对高风险交易活动予以叫停。对于涉嫌贿赂等刑事犯罪的中介合同，以及那些严重违反《招标投标法》规定、涉及巨额金额的非法中介行为，我们应向当事人提出，要求其立刻中止所有相关交易活动。

对招投标环节中的中介协议进行审核。在撰写或审核相关中介协议的过程中，务必警惕包含违反《招标投标法》的规定或行为，诸如承诺确保中标、提前获取施工许可或者泄露招标底价等情况。此外，可以在协议中加入特定条款，以此来减少潜在的风险。

在拟定中介合同的过程中，我们可以从委托方和中介方两个立场出发来制定条款。针对委托方，可以规定“一旦中标结果被判定为无效，已支付的佣金应当退还”；至于中介方，则可以商定“若中标无效是由于委托方的原因，佣金仍需支付，但若中标后实际施工合同无法执行，佣金将不予退还”。

同时，为了减少潜在的风险，我们还可以实施额外的策略。比如，提醒当事人关注中介合同中可能存在的无效性风险，并建议他们适当改变服务方式。针对那些可能引发非法分包、转包或由无资质承包商签订的中介合同，我们可以在合同中加入相应的条款，明确指出委托人不得以合同无效为借口拒绝支付中介服务费用。此外，我们还可以考虑实施一种“预付费、未满足预期后可退款”的计费策略，这有助于进一步减少潜在的风险。

这些策略与措施，其目的在于指导东莞的律师及其当事人，在处理中介合同的过程中，能够更加小心谨慎、全面考虑，以保障合同的合规性及效力，进而减少可能遭遇的法律风险。

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