郭合普：解析中介合同诈骗案中的如实报告义务与损害赔偿？

东莞律师获悉

本文作者

郭合普

一、关键词

中介合同/诈骗/如实报告义务/损害赔偿/刑民交叉

二、案情简介

2021年12月，刘某作为原告与上海某房产咨询有限公司（以下简称“咨询公司”）达成协议，签署了《房屋认购意向金协议》。该协议中规定，刘某有意向购买上海市某区的房产，意向金金额为X元。在此期间，咨询公司承诺保留该房产X日，并在此期限内为刘某保留该房源。在意向金保留期间，除非发生特殊情况，否则不得无端提出退还意向金的要求。若原告在约定的期限内，未能按照被告规定的时间，在15个工作日内与开发商签订认购协议，那么被告将不再保留该房屋，并有权对原告所交的意向金进行处理。在保留期内，若原告确认购买该房屋并与被告签署《房屋认购协议》，则其支付的意向金将转化为房款。协议首页加盖了张某的签名以及咨询公司的公章，而在协议的结尾部分，同样可见咨询公司的公章。

在同一天，原告与被告上海某房地产经纪有限公司（以下简称“经纪公司”）达成一份《协议书》，协议内容涉及原告购买上述房产，双方商定在房屋交易过程中不产生购房佣金，仅涉及贷款手续费1万元，且无其他额外费用。刘某遵照中介公司指示，将60万元款项转入张某的账户，张某亦出具了两份收款凭证80. 合同纠纷书证物证审查，经纪公司亦在收据上加盖了公章。

在上述协议签署之前，经纪公司的工作人员便主动与刘某取得联系，商谈关于房屋买卖的居间介绍事宜。协议达成后，他们积极推动刘某支付意向金，并要求其提供户籍信息，以便于进行购房资格的审核等中介服务。

张某因涉嫌诈骗罪被正式起诉，经过法院审理，证实张某在清楚自己并无X地一手房源的情况下，却对外宣称拥有这些房源，并通过房产中介进行推广和销售，还通过签订购房意向金合同等手段，骗取了包括刘某在内的众多受害者共计超过1000万元的购房意向金。最终，法院以合同诈骗罪对张某作出有期徒刑12年的判决，并责令追回其非法所得。

最终，咨询公司以及经纪公司并未将X地的房屋介绍给刘某，因为张某被判定为合同诈骗罪，尽管进行了追缴，原告依然未能获得任何赔偿。鉴于此，刘某认为中介在房屋居间介绍过程中，并未真实披露房屋状况，涉嫌欺诈和隐瞒，从而给自己造成了财产上的损失。因此，刘某决定向法院提起诉讼，要求这两家中介公司共同承担60万元的赔偿责任。

该案件经过一审和二审的审理，最终法院依据各方的责任大小作出如下判决：首先，咨询公司需在判决生效后的十日内，在20万元的限额内，对案外人张某未能全额退赔给刘某的部分，承担补充的赔偿责任；其次，经纪公司同样需在判决生效后的十日内，在20万元的限额内，对案外人张某未能全额退赔给刘某的部分，承担补充的赔偿责任。

三、案件争点

在本案里，张某因涉嫌合同诈骗受到了刑事处罚，尽管进行了刑事资产的追缴，但刘某并未能收回任何财产。因此，刘某决定通过民事诉讼途径，要求两家中介机构共同承担相应的责任。这一过程中，刑事案件与民事案件的交织显得尤为复杂。

因此，本案的争议焦点为：

此案是否属于中介服务合同争议？刘某是否具备民事权益去要求两家中介机构承担相应责任？他们承担责任的依据是什么？他能够获得的赔偿比例是多少？

四、法律分析

在本案中，咨询公司提出抗辩，指出原告所提出的损失和利息主张，源自于意向金被骗一事，法院已判决由案外人张某返还；其本人对张某实施诈骗的行为一无所知，且与张某素未谋面，《房屋认购意向金协议》上的公章并非其公司所有，即便公章真实，也是张某擅自盗用公司印章；被告并未对原告构成侵权，也未向案外人提供侵权帮助，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

经纪公司辩称，原被告并未签订中介服务合同，且《房屋认购意向金协议》上并未有经纪公司的公章；被告在协议及收据上盖印，仅起到见证作用；原告的意向金无法追回并非被告所致，而是案外人员张某的诈骗行为导致原告损失；被告未曾与原告约定中介费用，实际上也未收取中介费用，即便存在居间合同，因原告未支付相应费用，双方形成的应为无偿委托关系；被告并无故意或重大过失，故不应承担赔偿责任。

结合被告的抗辩，针对争议焦点，作如下分析和论述，以供参考。

首先，本案是中介合同产生的纠纷，两被告均提供了中介服务。

被告的业务范围涵盖了房地产咨询、经纪以及营销策划等多个领域，实际上被告所从事的业务正是房产中介服务，这一点在他们的抗辩中并未予以否认。咨询公司辩称其不涉及新房买卖的中介服务，而经纪公司则称其并非居间介绍房屋买卖，而是提供见证服务。然而，这些抗辩均未能提供相应证据支持，且与两被告实际向原告提供的服务内容存在矛盾。尽管与被告的咨询公司所签的是《房屋认购意向金协议》，单从合同名称来看，似乎应被视为购房意向金协议。然而，在判断协议性质时，不能仅凭名称，还需深入审查合同的具体内容。通过分析合同的具体条款，我们可以明确，所谓的意向金协议实质上属于居间合同。故此，本起纠纷的本质是源于居间合同，而非其他类型的合同所引发的。

即便没有书面形式的居间合同，只要实际发生了居间活动，仍可将其视为居间行为。

再者，尽管案外人张某因涉嫌合同诈骗而受到刑事处罚，但这并不影响原告对中介机构提起赔偿诉讼。原告提出要求被告承担责任的主张，其依据在于中介公司未能履行真实报告的职责，违反了相关法律法规，导致在房屋居间介绍过程中给原告带来了损失。

尽管案外人已被判刑，然而所骗取的资金尚未被追讨。原告所受的损害尚未获得补偿，基于此，原告选择通过民事诉讼途径维护自身权益，这一做法依然拥有法律支持。

依据《中华人民共和国民法典》第九百六十一条的规定，中介合同是指中介方向委托方提供合同签订机会或促成合同达成的中介服务，委托方需支付相应报酬的协议。同时，第九百六十二条明确指出，中介方有责任对合同签订的相关事宜向委托方进行真实、全面的汇报。若中介人员故意隐瞒与签订合同相关的重要信息，或者散布不实之词，造成委托方利益受损，则不得索要报酬，且须承担相应的赔偿责任。依据现行法律规范，房屋中介机构作为专业服务提供者，有义务提供真实、准确的信息。

所谓“如实报告”，意指中介机构所提供的信息必须是客观且真实的。中介人需尽力获取更多详情，在必要时还需开展深入调查，对所获取的信息进行验证，随后将所掌握的实际情况向委托人汇报，以便委托人据此作出是否签订合同的决策。在实践操作中，需要报告的关键信息可概括为以下四个方面：首先，涉及房屋自身的资料，比如房屋的产权状况、权利限制、周边环境状况以及房屋的估值等；其次，与购房者相关的资料，其中购房者的身份认证、购买资质以及信用状况等，这些也是达成交易的关键因素。第三点，涉及交易的关键政策信息主要包括限购措施、信贷规定以及交易税费政策等，这些因素直接关系到交易能否顺利完成。第四点，则是关于交易流程的详细信息，包括影响交易结果的流程步骤以及每个步骤的注意事项。在履行如实报告的义务时，范围不应仅限于已知的情报，还应涵盖应知的情报以及程序性信息。

中介机构必须严格遵守法律法规，在房屋买卖的居间服务中，对相关信息进行真实报告。具体到本案，中介公司作为专业机构，在为房源进行居间介绍时，必须保证交易的真实性和有效性，同时确保交易的安全性。然而，该公司并未履行其如实报告的职责，既未对房屋本身的详细信息、买受人的相关信息，也未对相关政策信息进行充分且真实的告知。未能对张某是否为开发商员工、房源是否真实、交易是否可行等关键信息进行审查确认，却提供了不实信息，致使原告被骗取60万元意向金，行为中存在重大过失。

再次，责任分担比例如何。

如前所述，该中介机构未能履行其应尽的如实告知职责。《民法典》第九百六十二条明确指出，若中介人员故意隐瞒与合同签订相关的重要信息，或提供不实信息，造成委托方利益受损，则其无权索要报酬，同时必须承担相应的赔偿责任。因此，中介人若违反了忠实报告的法定责任，将面临两重法律后果：首先，他将失去索要报酬的权利，因为中介人理应遵循诚信原则来履行合同中的责任，并据此获得报酬。若其违反了这一原则却依然获得了报酬，则违背了公平原则；其次，中介人还需承担赔偿责任，若其行为对委托人造成了严重的损失，仅仅剥夺报酬是不足以弥补委托人的损失的，也无法对中介人违反忠实义务的行为进行有效的惩戒。在此种情形下，中介机构需承担相应的赔偿责任；赔偿金额需根据中介方过失的严重程度及其主观故意进行综合考量。

在本案的具体情况中，中介机构在促成交易的过程中，并未对开发商进行有关内部房源的核实，亦未确认张某是否为开发商的员工，对于内部房源的更名交易类型以及是否能够直接对外销售等问题也未进行核实。此外，中介机构还多次要求原告提供查房证明和户口资料，并对原告提出的问题故意隐瞒了实际情况。他们一直声称签约将迅速完成，从而制造出可以成交的错觉。原告也是基于对中介公司的信任，才导致被骗。

中介公司是否收取中介费用，与它们提供的服务内容、是否存在失误并无直接联系，亦与它们应承担的责任无关。即便不收取中介费用，也不能因此减少他们在中介环节中应尽的谨慎义务。

刘某身为一名具备完全民事行为能力的成年个体，尽管清楚涉案的房屋属于新建的住宅，但他并未选择合法的购买渠道，而是轻信了张某等人所做出的承诺。因此，他所遭受的损失与他自己抱有的侥幸心理之间，有着直接的关联性，因此，刘某理应承担相应的部分责任。

因此，裁判文件中明确指出，此案起源于刘某在购置相关房产时遭遇诈骗，进而引发的索赔纠纷。尽管已生效的刑事判决已作出追回张某非法所得并赔偿包括刘某在内的受害者的判决，然而，这一判决并未妨碍刘某通过民事诉讼途径向张某以外的其他当事人提出权利主张。至于咨询公司和经纪公司是否需承担相应责任，则需依据一般侵权行为的构成要素进行判断。因此，对于每家中介公司，判决认定它们应承担三分之一的过错责任，而刘某个人则需要自行承担同样比例的责任。

五、东莞律师建议

房地产市场行情火热，众多购房者急切购置房产，常因缺乏理智而陷入困境。中介机构为谋取佣金，不时作出虚假承诺，甚至与骗子勾结行骗，使得购房者蒙受经济损失。尽管此案最终获得法院支持，原告得以获得大部分赔偿，但自身仍需承担部分损失。整个诉讼过程漫长，耗费了购房者大量时间和精力。

购房者在选购房产时，务必保持高度的风险警觉，对中介机构的选择要格外谨慎，对中介所承诺的内容要进行严格核实，切勿轻率相信。签约环节中东莞律师事务所东莞律师，务必重视书面文件的签署和证据的妥善保管。必要时，不妨寻求专业人员的协助，做好风险防范措施，以最大程度减少潜在风险的发生。

郭合普，系北京京都（上海）东莞律师事务所的东莞执业律师，西南政法大学硕士研究生毕业，同时身为中国民主促进会的一员。他目前担任上海市第十二届民商事诉讼专业委员会委员，以及中国民主促进会上海市第十七届社会法治专委会的委员。郭合普律师专注于争议解决工作，尤其在商事诉讼、公司纠纷和建设工程等方面展现出卓越的专业能力。

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