以案说法
以案说法
广州两小区车位被法院查封，业主闹心！执行异议申请已提交？
东莞律师获悉
中房报记者 曾冬梅 广州报道
广州部分小区的业主感到烦恼，他们出资购置或租赁的停车位，竟被司法机构查封，遭遇了意想不到的困境。
5月27日，广州雅居乐花园和雅居乐剑桥郡的业主看到小区车库张贴了广州市中级人民法院的通知，内容是关于开发商雅居乐与银行等机构的矛盾，因此决定查封并处置两个小区的部分停车位，进行公开拍卖。根据业主的统计，被牵连的停车位数量超过三千个，其中不少是业主已经买下或租用的。
官方文件表明，要是有人对那些房产有不同看法，能够在六月六日之前递交有关的证明材料。六月五日，雅居乐的一位负责人向中国房地产报的记者透露，现在这家公司正和告状的方面商议着怎样解决欠款的问题，比如换成别的做抵押的物品等，因为被查封的房产里有一部分是已经卖出去但还没办理网签手续的，所以这也是一个考虑因素，同时也在帮业主准备资料，以便他们能快速完成网签备案来保护自己的权益。
广东合邦东莞律师事务所合伙人杨登基谈到，如果业主能够证明购买、租赁、使用等行为是在车位被设定抵押或采取查封措施之前进行的，那么审判机关会优先考虑保护买受人的车位使用权利，并且会暂停对该车位的公开竞拍程序。
两小区车位被查封
未拿产权业主最紧张
广州市中级人民法院发布一则公告，表明该院根据珠海国际仲裁院已经生效的珠仲外字（2023）第92、94号调解书34. 房屋查封纠纷，对深圳联新投资管理有限公司与常州湖畔置业有限公司、广州番禺雅居乐房地产开发有限公司等被执行人执行的国内涉外仲裁裁决两案，已经正式立案实施。执行期间封存了被执行者广州番禺雅居乐房地产开发有限公司名下位于番禺区南村镇兴南大道广州雅居乐北苑君澜1-2街地下室103房等不动产共计273处,这些不动产全部被查封。
广州市中级人民法院计划对已查封的房产实施价值判定和公开竞拍，若有不同意见，可向该法院提交书面异议，同时须附上相关凭证，例如房产登记证、购房协议、租赁协议、户籍证明、身份证明，以及能够证明该不动产为个人或单位所有，或系长期租赁、使用状况的初始缴费凭证和最新缴费凭证等书面文件。
据消息，此类文书并非单一东莞律师，关联着广州雅居乐花园与雅居乐剑桥郡两个社区。
深圳联新投资管理有限公司隶属于中国平安保险集团，专门从事投资管理工作，常州湖畔置业有限公司和广州番禺雅居乐房地产开发有限公司是雅居乐集团的全资子公司。依据（2024）粤01执764、765号文件，深圳联新投资管理有限公司申请执行的金额分别是4.63亿元、3.53亿元。
封存通告让住户们感到十分意外，有住户称自己购置的车库已应用将近十年，始终没有办理网签手续，忽然发现即将面临竞拍，实在难以承受。
雅居乐剑桥郡有业主透露，这个小区的产权车位先前最贵达到二十五万元一个。2022年左右，开发商为了筹集资金，将剩余未售车位交给第三方公司处理。该机构迅速推出一个优惠活动，即一次性购买三个车位只需支付十五万元。由于价格诱人，很多业主都参与了这次购买。依照广州市当时的法规规定，一个房产所有者最多只能购置两个小区的停车位，超出数量便无法完成过户手续和房产证登记，只能签订长期租赁合同。据了解，有一位业主一次性买了数十个车位，最终也只获得了两张房产证。
而此次车位被查封，最紧张的正是未拿到产权证明的业主。
多个车位能否排除执行
业主证明时间节点争权益
杨登基指出，案件的核心在于车位被设定担保或采取查封措施的具体时刻，倘若开发商先将车位作为担保物提供给金融机构，并且完成了担保的登记手续，那么在通常情况下，法院会优先维护担保权人的权益。如果房主要能够提供有关的付款、网签、租赁等文件，以及缴纳物业管理费等证明，可以证明购买、出租、使用等行为是在车位被抵押或查封之前发生的，那么审判机关或许会暂停车位的拍卖，优先维护购买者的车位使用权利。
雅居乐方面未透露此次被查封车位的确切数目，不过说明里面包含未售出的，也有已售但未完成网签或未拿到产权证的，还涉及被长期租赁的人防车位。“所有相关材料都妥善保管着。”雅居乐一位负责人强调，那些有长期租赁合同的人防车位是安全的，因为租赁协议签订的时间是在车位被查封之前。
管理两个社区事务的是雅生活服务公司。根据消息，到6月6日中午，这家企业已经帮助很多牵涉其中的住户把必要文件送去了法庭。
车位的使用效益和商业价值持续上升，导致开发商因法律纠纷被法院查封的状况经常发生，已买但未完成过户的车位能否不被强制执行，是业主们非常关心的问题。今年五月，上海市高级人民法院公布的一个案例可供参考。据了解，2019年，有位业主用现金购买了一个小区的车位，从2021年起开始使用，并且按时缴纳了管理费用。2022年，有业主准备同开发商签署车位网签协议时，得知承建方已向法院提起诉讼，要求开发商支付拖欠的工程款项，并且申请了资产冻结，致使车位被查封，不能登记在业主名下。法院裁定承建方可以对工程款主张优先偿还权，承建方随后向法院申请强制执行，希望拍卖车位来偿还开发商所欠的款项。业主针对车位提出了执行方面的异议。法院审理后确认，车位是商品房居住功能不可或缺的配套部分，关乎业主基本的居住权利。在此之前，业主已经签订了车位的书面购买协议，全部付清了款项东莞律师事务所，并且实际控制、运用该车位。此外，这是业主在这片小区里购置的惟一一个车位，其对车位的民事权利应当得到保护，不受强制执行措施的影响。
依照最高审判机关对于房产购买者权益维护的指引，购房者的房屋接收要求，其优先程度高于建筑商索债权、不动产抵押权及其他各类债权。车棚作为房产的附属设备，契合了居住需求不可或缺的延伸特征。即便有法律条款作为后盾，各地区的实施尺度可能存在出入，比如前述案件就指出，该处车棚是业主在社区中购置的唯一一个车棚。至于雅居乐剑桥郡购置了多个车位的业主，能否申请排除执行，还有待法庭裁决。
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